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from: アレンさん
2008/10/27 23:47:46
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不動産現物投資
>修繕費とかはないのかな。
>それと、隣にやーさん等が入ったため、入居者がいなくなったとか>いうリスクはないのでしょうか？
>
>よく広告に乗っている利回りと実利回りがまったく違ったと言う話しを聞いたことがあるもんで。
yosiさんの仰られたような点が「敷居の高さ」の原因です。
修繕計画そのものは建築に関わった人間なら
実際いくらかかるのか大体想定出来ますが
まったくわからず全部丸投げして工務店などに任せると
倍以上かかることも往々にしてあります。
私が経験した例としては
テナントの内装を丸投げしたら1500万のものが
業者ごとに分離して自前で管理したら600万だった、
なんてこともありました。
正しい修繕をしてあげればＲＣ構造の建物なら
普通に50年以上は保ちますし、賃貸で入られる方も居ますので
そのへんをわかっている大家さんとそうではない大家さんでは
入居率に大きな差が出ます。修繕計画を立てれる人なら、
そこから逆算して利回りからの純利益も計算出来ますから
売買基準に関しても違ってくるところです。
隣にヤのつく自由業の方が、というのは確かにリスクで
ある程度どうにも出来ない部分ではあります。
立地や地域を選ぶことで回避出来たりと
リスクを軽減することは可能ですが。
占有屋さん等に関しては競売物件でない限り
事前に内見させて頂ければ回避できる面がありますしね。
利回りの面についても、それが想定利回りなのか
実質利回りなのかで判断する必要があります。
想定利回りはあくまで売主の勝手な希望だったりすることが
普通にありますので鵜呑みにせず、
すでに入居している方がいてその値段で回っていたり、
その賃料が近隣相場から見て適正かどうか、
そのへんもある程度経験が要るかもしれません。
割と一般に言われていることもあり
すでにご存じの点もあるかもしれませんが
細かい点はさておき、
大雑把にいうとこんなところでしょうか。-
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コメント: 全4件
from: アレンさん
2008/10/28 18:50:18
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「Re:Re:不動産現物投資」
こんばんはー。
久しぶりに上手く仕事が終わったので
いつもより早めに書き込んでみます。
> 今日は仕事が休みです。
おつかれさまです。
新しい職で土曜日も出勤だったりと
疲れも溜まっていらっしゃるのではないでしょうか。
ゆっくり休んでご自愛ください。
> 天変地異がおこった時にはどうなるんでしょうか？
> ・例えば、地震でビルが崩壊したとか。
> ・大型ダンプが突っ込んで、その部屋に住めなくなったとか。
> ・そのビルの中の自分が契約しようと思っている自分の部屋もしくはすぐそばの部屋もしくはビルの中で自殺者が出たり、死亡事件等が起きた時にどうなるんでしょうか。
地震などに関しては
不動産の持ち主のリスクとなります。
そのためリスク回避の手段として
地震保険に入る方もいらっしゃいます。
もし地震などで倒壊などした場合、
賃貸契約があると建物を建て直す必要が生じますが
それについては保険から支払われます。
ただ現実にはRC構造などの場合、
しっかりとした構造なら震度６か７の直下地震でもなければ
大丈夫ですので、確率的に考えて入らない方も多いようですが。
地震による倒壊での賃貸者の物品の損壊などの被害については
建物そのものに瑕疵（悪質な手抜きとか）が無ければ
オーナーの責に拠らないことが殆どです。
しっかりした基準に則って政府が許可した建物なら
もう運が悪かったんだよ、という扱いでしょうか。
大型ダンプが突っ込んで、というのは相手方の過失と
支払い能力の有無の問題もあるので一概に言えませんが
（運送業ならまず保険が効くと思いますが）、
確率的には地震より低いので、
T字の行き止まりや角地など立地条件を上手く考慮すれば
避けることは可能だと思います。
契約の書面にも拠りますが直前で売買契約をやめる、
ということも普通にできますので自殺や人死があった場合
取りやめる、というのも手だと思います。
尚、賃貸の入居者に関しては
直接自分の部屋で起こったことでなければ
伝える義務も必要もありませんし、
隣で何があったか知ることもまずないので
あまり関係ありません。
（そこのマンションで何人何人も短期間に連続して
自殺が起こる曰くのあるマンションだと違ってきますが）
>
> 販売会社（倒産等）のリスクもありますね。
>
基本的に売買は相対で現金と登記の同時交換ですので、
建物そのものの瑕疵さえ無ければ売買後に倒産しても
影響は限られてくるのではないでしょうか。
> しっかり時間をかけて研究されたらいいと思います。
> 今が絶好のチャンスかもしれませんが、中味をしっかり把握してないと、後で痛い目にあう確立が高いですから、経験則。
>
> 不動産投資が悪いといっているのではありませんからね。
> この投資が１０万円以下であれば、がんばって下さいの一言ですから。
> ５０万円〜の投資のような気がするし、自分がわからない部分も多いいので、いろいろ書き込んでいるだけですからね。
>
> 自分も１００万円単位の投資をしていたこともありますんで、そして、その時に失敗しているので、同じ失敗をして欲しくないと思っているだけです。
> 自分の場合は、高金利を謳った仕組み債（仕組まれた債券でハイリスク・ローリターンの商品）等でした。
>
金額が大きいので慎重に、とyosiさんが仰るのは当然だと
思っています。
いくつかリスクについて答えましたが、最終的にこれらの
リスクをどれだけ軽減出来るかは各オーナーの知識や能力に
大きく依存する点で、やはり敷居が高いのは否めませんしね。
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from: yosiさん
2008/10/28 13:22:48
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「Re:不動産現物投資」
今日は仕事が休みです。
たくさんの詳しい説明有難うございました。
少し気になる点があります。
天変地異がおこった時にはどうなるんでしょうか？
・例えば、地震でビルが崩壊したとか。
・大型ダンプが突っ込んで、その部屋に住めなくなったとか。
・そのビルの中の自分が契約しようと思っている自分の部屋もしくはすぐそばの部屋もしくはビルの中で自殺者が出たり、死亡事件等が起きた時にどうなるんでしょうか。
販売会社（倒産等）のリスクもありますね。
今のところ思いついたのはこのくらいです。
しっかり時間をかけて研究されたらいいと思います。
今が絶好のチャンスかもしれませんが、中味をしっかり把握してないと、後で痛い目にあう確立が高いですから、経験則。
不動産投資が悪いといっているのではありませんからね。
この投資が１０万円以下であれば、がんばって下さいの一言ですから。
５０万円〜の投資のような気がするし、自分がわからない部分も多いいので、いろいろ書き込んでいるだけですからね。
自分も１００万円単位の投資をしていたこともありますんで、そして、その時に失敗しているので、同じ失敗をして欲しくないと思っているだけです。
自分の場合は、高金利を謳った仕組み債（仕組まれた債券でハイリスク・ローリターンの商品）等でした。
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from: 李紅蘭さん
2008/10/28 20:10:59
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「Re:Re:Re:Re:不動産現物投資」
> アレンさん、
>
> いろいろと有難うございました。
> 勉強になりました。
>
>
> 感謝
こんばんわです。
やはり、職業にしているとそこら辺のアナリストよりも
詳しいですね。
その道のプロが身近にいると心強いです。
何かのときはよろしゅうです。
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