「Re:解説　:　業法お勉強問題再開　－その11－ 再ｕｐ」
おはようございます。hirokunさん。みごとに惑わされました。確かに「公言力」なんて言葉が入っていることがありませんでした。この公言力っていう言葉でずーっと考えてしまい、他の３つの答えが違っているように思い、何度も考えているうちにパニック…。言葉の力って凄いです。それよりも自分が惑わされたように自分自身の力の無さが露呈でき、ホッとしています。そう、基本がウル覚えです。このまま本番でしたら多分あ完全に駄目でしたでしょう。

次の問題も頑張って解いていきます。ここで間違えるのは当り前で何故間違ったかを確認できます。hirokun先生、宜しくお願いします(^_-)-☆。

「解説　:　業法お勉強問題再開　－その11－ 再ｕｐ」
みなさん、こんばんわ。では解説に入ります。

１．株ＢＢは、Ａさんと売買契約を締結する前に、Ａさんに対して本物件
　　に関する重要事項の説明を行わなければならないが、Ａさんと本物件
　　の売買に関する媒介契約を締結する必要はない。
　　→　宅建業者である株ＢＢとＡさんとの間の売買契約なので、ここで
　　　　は媒介契約書は不要ですね。よって○

２．株ＢＢの宅地建物取引業者の免許証番号が”○○県知事（２）第
　　ＸＸＸＸＸＸ号”となっていたとしても、同社は当該○○県内に
　　所属する物件のみならず、○○県以外の都道府県に所在する物件
　　を分譲することは可能である。

　　→　宅建業の免許書番号のところが、○○県知事となってること
　　は都道府県認可とともに、認可された事務所がその府県内にある
　　ということを示しています。国土交通大臣（２）とかでしたら
　　認可された事務所が他府県にもあるということです。けれども
　　宅建業法の中では都道府県認可の免許番号を取得してる業者が
　　他府県の物件を取り扱ってはいけない、という規定は特にあり
　　ません。（実務上はむずかしいですが）したがって　○。
　　
３．Ａさんは㈱ＢＢについて調査しようと思い、○○県庁にて同社の
　　宅地建物取引業者名簿の閲覧した。この名簿記載内容には、当該業
　　者の行政処分の有無や、当該業所の事務所に必ずおかなければなら
　　ない専任の宅地建物取引者主任の個人名が含まれる

　　→　宅建業法第８条に記載の通りです。　○

４．Ａさんは、本物件の不動産登記簿に㈱ＢＢが名義人として記載され
　　ていることを確認したうえで売買契約を締結した。その後、同社が
　　真の所有者ではないことが判明したが、宅地建物取引業法の規定で
　　は公信力を与えているので、Ａさんは所有権を取得できる。

　　→　この肢文はでたらめですね。まず、（宅地建物取引業法の規定で
　　は公信力を与えているので）、ここがポイント。日本の法律の中で
　　登記に公信力を与えるってなんて法律はないです。不動産登記法のも
　　ありません。登記の意味は、当事者間でなくて、第３者にその権利が
　　存在することを明確化するためのもので、株ＢＢがたとえ登記名義人
　　であっても、たとえば表題登記(仮登記）はしていても、所有権保存
　　登記がなければ、他人所有の可能性が大です。Ａさんは、物件を実際
　　目で確認することが必要だったかもしれませんね。よって法的保護が
　　受けることがきわめて難しく、所有権取得は困難です。よって×
　　また、株ＢＢから見ても、現所有権が有る他社ＣＣとの売買契約が締
　　結し終わって、表題登記（仮登記）を株ＢＢに済ませている状態かも
　　しれませんね。自ら売主制限から考えても、この状態でＡさんと売買
　　契約しても問題はないですね。不動産を買うのはいかに複雑で困難か
　　よくわかっていただけたとも思いますね
　

じつはこの問題はＦＰ取得者の不動産関連の継続教育問題として出されて
たものを私が手を入れました。消費者観点の目線とあと、実務知識、それ
と業法と民法との関連などが幅広い目線で見ないと解けないですね。１
２、３あたりは不動産実務の方はすんなりいけると思います。４は私達
受験生でも”登記がどういう目的のものか”がわかっておれば、肢文表
現が不自然ということでおかしいって気づくことはできるでしょうね。

こんな問題が今年の試験に出ないってことを願うばかりです？？？

「Re:業法お勉強問題再開　－その11－ 再ｕｐ」
みなさん、こんばんわ。業法だいぶ身近になってきましたか。今日はオ
リジナル予想問題を入れてみます。宅建業者との取引に関する問題です
Ａさんは、宅建業者㈱ＢＢについて調べものをしています。その調べもの
や宅地建物取引業者との取引に関する次の記述のうち、誤ってるものはど
れか？

１．株ＢＢは、Ａさんと売買契約を締結する前に、Ａさんに対して本物件
　　に関する重要事項の説明を行わなければならないが、Ａさんと本物件
　　の売買に関する媒介契約を締結する必要はない。

２．株ＢＢの宅地建物取引業者の免許証番号が”○○県知事（２）第
　　ＸＸＸＸＸＸ号”となっていたとしても、同社は当該○○県内に
　所属する物件のみならず、○○県以外の都道府県に所在する物件
　　を分譲することは可能である。

３．Ａさんは㈱ＢＢについて調査しようと思い、○○県庁にて同社の
　宅地建物取引業者名簿の閲覧した。この名簿記載内容には、当該業
　　者の行政処分の有無や、当該業所の事務所に必ずおかなければなら
　　ない専任の宅地建物取引者主任の個人名が含まれる

４．Ａさんは、本物件の不動産登記簿に㈱ＢＢが名義人として記載され
　　ていることを確認したうえで売買契約を締結した。その後、同社が
　　真の所有者ではないことが判明したが、宅地建物取引業法の規定で
　　は公信力を与えているので、Ａさんは所有権を取得できる。

　実務的で過去問とは少し論述がちがいますが、きっと解けますよ。
　
　　もうちょっとしたら、解説はいります。